不動産投資、その1

初心者にもできる?不動産投資の始め方

 

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資産形成の一つの方法として、株式投資、債券投資のほかに不動産投資があります。
しかし、具体的にどのような投資方法なのかよくわからない人が多いのではないでしょうか。

 

そして、

 

「不動産投資はお金持ちがやるもの」

 

というイメージを持っている人が多いのではないでしょうか。
実は、お金持ちに限らず、ごく普通のサラリーマンも資産形成のため、不動産投資に取り組んでいます。

 

今回は、不動産投資のメリット・デメリットと始めるまでの準備を紹介します。

 

 

不動産投資とは

 

不動産投資で利益を得る方法として、インカムゲインとキャピタルゲインの二つが挙げられます。
インカムゲインは、不動産を購入して、第三者に貸すことで家賃収入を得る方法です。

 

キャピタルゲインは、不動産購入後、資産価値が上昇したときに売却して、その差額を利益として得る方法です。
不動産の値上がりを狙うのは難しいため、初心者は家賃収入を目的とした不動産投資がおすすめです。

 

不動産投資のメリット

 

不動産投資のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

 

  • 自己資金以上の金額で投資できる
  • 毎月安定した収入を得ることができる
  • 節税ができる
  • 生命保険代わりになる
  • インフレ・デフレに強い

 

自己資金以上の金額で投資できる

 

不動産投資の場合、不動産を担保に金融機関から融資を受けることができます。

 

そのため、自己資金の数倍も大きい金額を投資することが可能です。
他人資本を投資に使えることは、株式投資など他の投資商品にはないメリットです。

 

毎月安定した収入を得ることができる

 

不動産投資では、その不動産に入居者が入っている限りは毎月家賃収入を得ることができます。
家賃収入は景気の波に左右されにくく、極端に家賃が減ることはありません。

 

そのため、失業、病気によって働けなくなっても、収入が途切れることはありません。
また、家賃収入を年金代わりにもできます。

 

したがって、不動産投資によって、働くことができなくなっても安定した収入を得ることができます。

 

 

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節税ができる

 

不動産投資は所得税や住民税、相続税に対して節税効果があります。

 

所得税・住民税

 

所得税や住民税を計算する際、本業の収入と不動産投資の損益を合算できます。
家賃収入から不動産の維持管理のため支払った経費を差し引いた結果、赤字が出た場合、本業の収入から赤字分を差し引きます。

 

このように、本業の収入と合わせた全体の収入が低くなり、課せられる所得税や住民税が低くなります。

 

相続税

 

不動産、特に賃貸用不動産は時価よりも評価額が低くなることが多いです。
同じ金額でも、現金を相続するときに課せられる相続税より、不動産に課せられる相続税の方が安く済みます

 

生命保険代わりになる

 

不動産投資をすることで、自身に万が一のことが起きても、残された家族に資産を残すことができます。
不動産投資をする際、金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険への加入が義務付けられます。

 

団体信用生命保険とは、ローン返済中に返済者に万が一のことがあったとき、ローンの残債を保険会社が支払ってくれるというものです。
そのため、残された家族は、ローンのない不動産を手に入れることができることに加え、毎月の家賃収入がもらえ、生命保険代わりになります。

 

インフレ・デフレに強い

 

不動産投資はインフレやデフレに強いという特徴があります。

 

インフレ

 

インフレになると、不動産は物価の上昇とともに、その価値が上昇します。
反対に、現金は物価が上昇しても、その金額は変わらないため、実質的な価値は下がります。

 

また、インフレ時は、家賃相場が上がりやすく、家賃収入が増える傾向があります。
したがって、不動産投資はインフレになったとき、資産価値が上がり、収入も増えるため、インフレに強いといわれています。

 

デフレ

 

デフレになると、物価が下がるため、不動産の価値も下がります。
しかし、家賃収入は基本的に大きく下がりません。

 

なぜなら、家は生活するうえで、なくてはならないものなので、需要が一気になくなるということはまず考えられないからです。
よって、不動産投資は、他の投資と比べて、デフレ時のリスクが少ない投資商品といえます。

 

 

不動産投資のデメリット

 

不動産投資のデメリットとして、次のようなものが挙げられます。

 

  • 流動性が低い
  • まとまったお金が必要になる
  • 空室が出る、価格が下がる可能性がある

 

流動性が低い

 

不動産は売りたいときにすぐ売ることができません。
まず、買い手が少なく、買ってくれる人を探すところから始める必要があります。

 

また、手続きにも時間がかかります。
このように、不動産投資は株式などと違い、流動性が低いことがデメリットとなります。

 

まとまったお金が必要になる

 

不動産投資には多額の費用がかかります。
不動産の購入には、最低でも数百万円、アパートやマンションを1棟購入する場合は数千万円以上のお金が必要になります。

 

空室が出る、価格が下がる可能性がある

 

購入した物件は築年数を経るにつれて価格が下がっていきます。
それにより、家賃が下がってしまう可能性があります。

 

また、入居者が見つからず、空室が出てしまうリスクもあります。
このように、家賃収入が低下するというリスクがあります。

 

不動産投資を始めるまでの準備

 

不動産投資を実際に始めるときは、以下の準備をしていきましょう。

 

  • 不動産投資について勉強をする
  • エリアの選定
  • 物件選び
  • 収支シミュレーションの検討

 

不動産投資について勉強をする

 

不動産投資で一番重要なことは、知識を身につけることです。
知識が何もない状態でいきなり物件選びをすると、不動産会社が提供する情報が正しいのかを判断することができません。

 

そのため、問題のある物件や、相場より割高な物件を買ってしまう可能性が高くなります。
不動産投資を始めることを検討しているなら、まず本などから大まかな知識を得た方が良いでしょう。

 

エリアの選定

 

不動産投資では、物件よりもエリアの方が重要といわれています。
どんなに良い物件でも、そのエリアが不人気な場所であれば、入居希望者が少なくなり、空室が発生してしまいます。

 

空室が埋まらなければ、肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。
このようなリスクを回避するために、物件があるエリアの人口増減の見通しや再開発があるかなどの情報を収集して、選ぶ必要があります。

 

物件選び

 

物件を選ぶにあたって、まずは新築と中古どちらにするかを決めましょう。
新築と中古の特徴は以下の通りです。

 

新築

 

  • 投資コストが高い
  • 融資を受けやすい

 

中古

 

  • 価格が安い
  • 初期の修繕費が高い

 

新築か中古のどちらにするかが決まったら、区分所有、戸建て、1棟アパート・マンションのいずれかを選びます。
選定基準には、自己資金が大きく関わり、自己資金は物件価格の15〜30%ほど用意した方が良いでしょう。

 

例えば、区分マンションであれば、100〜300万円程度の自己資金が必要です。
一方、1棟アパート・マンションの場合は自己資金1000〜2000万円程度が求められます。

 

 

 

 

 

収支シミュレーションの検討

 

希望するエリアで良い物件が見つかった場合、どのくらい利益が出るのかシミュレーションをすることが重要です。
不動産会社が物件紹介とともに収支シミュレーションを出してくれることもあります。

 

しかし、本来含めるべき前提条件が入っていないケースがあるため、盲目的に信じるのは危険です。
自分で収支をシミュレーションすることで、物件選びの目を養うことができます。

 

まとめ

 

今回は、不動産投資のメリット・デメリットと始めるまでの準備を紹介しました。
不動産投資は毎月安定した収入を得ることができ、税制面でも有利な投資法です。

 

しかし、不動産投資について、勉強せずに始めると損する可能性があります。
安定した家賃収入を得るためにも、面倒だと思わず、知識を身につけることが大事です。

 

ご購読ありがとうございました。

 

 

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